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謝國忠

  謝國忠:房價既不漲也不跌的理想狀態,是政府永遠的願望。其實,像北京、上海許多核心地段的房價已經開始下跌,房子都賣不出去。

  近日,一則"謝國忠:中國房地產泡沫未來數月內破滅,最多不到一年"的消息大鬧地產界,同時,也將這位"屢敗屢戰"的預言傢再一次推上風口浪尖。

  謝國忠:對,政府常用行政手段調控。

  我在2011年秋天寫文章預測2012年是拐點,事實上我是正確的。

  謝國忠在2011年給出房價具體下跌幅度,"房價跌幅很快達到25%,未來兩到三年會繼續同樣跌幅"。同時,他預測2012年是中國房地產的拐點。謝國忠在2012年曾先後預測中國房價"會在未來5年內跌50%"。

  謝國忠:我始終強調泡沫。2004年10月份的時候,我說的是上海房價會在2005年6月大幅下滑,沒說全國。得出這一結論的原因是我看到在上海買房的以外國人為主,而當時美聯儲把美元利率提高瞭3%以上。房地產一般在大幅度加息的情況下就會暴跌。

  謝國忠:最終你會明白,泡沫就是炒一把的概念。但你要知道,炒一把之後,在何時撤出來。

  新京報:如果是投資的話,目前的時機合適嗎?

  謝國忠:如果是投資的話,投資回報率高於5%才可以投。投資的時候,隻有在市場大幅下跌的時候,才有投資價值。這種時候多是在出現危機、動亂、恐慌的時候,那才是購買的最佳時機。人這一輩子,創造財富隻有這個手段。

  謝國忠曾因成功預言1997年亞洲金融危機而名聲大噪,也曾預測A股會在2008年從6000多點跌至2000點而備受關註,還於2009年預測世界在2012年遭遇經濟危機。因為多年來唱空樓市的言論,被網友戲稱為"空軍一號"、"末日博士"。

  房地產圈從來不乏預言傢和評論者,對於中國房地產價格走勢的爭論從未停歇,看漲者有之,唱空者亦有。在唱空中國房地產的專傢學者中,謝國忠無疑是最耀眼之一。

  新京報:有報道稱,你的一個同學在2004年讀過你的"泡沫即將破裂"後,沒有買房。之後房價一路上漲,後來這位同學見到你說"因為你,失去20%的收益",是真的嗎?

  新京報:你之前屢次提起的房地產泡沫崩盤是指房地產價格崩盤?



  房地產泡沫崩盤之後,資金分配更合理,別的地方用錢效率會更高。

  "我錯的時候我會承認"

  "我覺得沒必要買房"

  謝國忠:他沒有買房應該是對我的誤解。我在2004年開始說中國房地產存在泡沫,但泡沫並不意味著房價會跌。他帶著情感色彩去看這個泡沫,正面的看法會去炒房,負面的看法,會以為房價會掉。我當時預計上海房價2005年6月會跌,事實上當年的房價跌瞭很多。我自己在2006年初就買瞭房自住。

  新京報:面臨質疑時,你會回應嗎?

  新京報:你近日預計中國房地產泡沫將在數個月內破裂,最長不會超過一年。做出判斷的依據是什麼?

  謝國忠:房價五年之內掉一半是正常的。這不是崩盤,崩盤是指一下子就跌瞭那麼多。這是政策的利益最大化和市場的力量進行博弈的結果。房價慢慢掉是因為政府有自身利益。如果是正常經濟體的話,一年就可以掉50%。目前有些地方已經開始下跌,像浙江一些城市房價跌很多,溫州就是。上海以前很多炒得很兇的地方現在也下跌瞭50%。

  謝國忠:政府不會讓房價一直跌,也不會讓房價一直漲。政府既要講究政府內部的和諧,又要講究政府與人民之間的和諧。這也是中國房地產泡沫與世界其他國傢不同之處,其他國傢主要是基於市場的力量,可以像股市那樣漲跌甚至崩盤。

  謝國忠:2012年是拐點,2011年中期的高點再也回不去瞭。最近的這股房地產熱潮,是房地產開發商要營造房價不斷"創新高"的氛圍。事實上的交易量、價格都不像以前那麼高瞭。

  6月2日,謝國忠參加同濟大學MBA項目20周年慶典活動上表示,世界經濟正處於有史以來最大的房地產泡沫中,而且中國的房地產泡沫尤為嚴重。他預計,中國的房地產泡沫將在數月內破裂,最長不會超過一年,這些都來源於致富欲望和超額貨幣。

  "近年來,公眾對我有誤解。我總是在強調中國房地產存在泡沫,而泡沫並不意味著價格暴跌,相反,意味著'炒一把',但要及時抽身。"謝國忠日前接受新京報記者專訪時表示,2012年是中國房地產的拐點,2013年房價不會報復性增長,未來隻會逐年下降。

  謝國忠:每次調控,落實執行都有一個延後。比如今年3月底出臺的二手房征收20%個稅,投機者一夜之間都離婚瞭。有瞭時間差,購房者可再炒一陣。

  "政府解決泡沫很容易"

  謝國忠:我不孤獨,我有很多朋友。

  謝國忠:沒有。當時買房是自住用的。買房幹嗎呢,投資價值不高,流通性不高,投資股市更好。中國房子未來要賺錢很困難,因為人口開始下滑。炒房能賺錢的時候,就讓你炒。等賺不瞭錢的時候,又會有空房稅。

  新京報:泡沫意味著"炒一把"?

  新京報:跟什麼有關系?

  新京報:你對現在觀望的買房者有什麼建議嗎?

  2004年10月,謝國忠發表《有史以來的最大房地產泡沫將在近期破裂》一文,開啟瞭近十年的"唱空中國樓市之旅"。"十年如一日"地堅持認為中國房地產存在"嚴重泡沫",並於近兩年不斷給出房價跌幅。

  新京報:2006年之後,你又買房瞭嗎?

  新京報:你會怎麼辦?

  實際上,在2005年5月,上海房地產價格見頂,至年底,房價下滑近一半。但是,官方統計時沒有這個數據。

  謝國忠:我沒說過這番話,隻是說中國房地產未來長期會下滑。它是在貨幣超發和其他力量共同作用下上漲的,而政府還要控制貨幣超發,防止人民幣崩盤,所以,房地產長期會下滑。但是,房地產不會暴跌。

  謝國忠:當然可以。預測結果的對與錯,關鍵要看判斷的理由是否合理,如果將來事實證明不正確,我會寫文章做出解釋。事實上,目前一些中小城市的房價下跌幅度接近50%瞭。

  新京報:研究院6月發佈數據顯示,百城房價連續12個月環比上漲,你卻說房價要下跌。

  謝國忠:我所強調的是房地產價格崩盤,而不是整個房地產行業崩盤。房子還會繼續建,隻是價格不同而已。如果房地產泡沫崩盤,對中國經濟來說是好事,會明顯提升經濟效率。崩盤後,資金分配更合理,別的地方用錢效率會更高。

  謝國忠:我覺得沒必要買房。如果是自住的話,目前租房從經濟學的角度來講,是最適合的一條路。

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本文導航

  • 房地產泡沫不意味著暴跌
  • 謝國忠唱衰言論一覽


  新京報:去年12月底,你指出未來五年大城市的房價會跌50%,做出判斷的依據是什麼?

  這位特立獨行的經濟學傢,並不顧及網友的"拍磚",更不以同仁們熱血高亢的房地產論調作為指南。

  這是政策的利益最大化和市場的力量進行博弈的結果。

  事實卻是,2009年以來的中國樓市幾乎不間斷地持續瘋長。國傢統計局公佈的數據顯示,2009年全年70大中城市房價上漲1.5%。2010年的房價漲勢更迅猛,全年月均最高值為12.8%,最低值為6.4%。2011年略微下降,2012年再次反彈。

  "我做判斷的依據是基於理性分析,並發現經濟規律本身。"謝國忠稱。

  新京報:政府有調控措施出臺,你認為有利於擊破泡沫嗎?

內容來自sina新聞

  新京報:但是調控後確實有一段時期房價下跌瞭。

  謝國忠:2008年房價跌瞭那麼多,我都沒說跌,因為這隻是暫時的。市場的過程被利用瞭而已,這跟調控沒關系。

  謝國忠:2007年年初,我曾說"上海房價要漲瞭",這次是跟全國房價一起漲。政府控制著土地和銀行,而賣地正是政府融資的重要渠道,加上人民幣超發,房價肯定上漲。同時房地產本身具有投資價值,投機者不斷抬高房價,像"擊鼓傳花"遊戲,樓市的泡沫便越吹越大。

  "從不理會別人的看法"

  新京報:房地產是中國的支柱產業之一,如果價格崩盤的話,會對中國經濟造成何種影響?

  他仍然堅持認為,"中國的房地產高點再也回不去瞭,未來5年內會跌50%。但不是暴跌,而是逐年下跌一些。"

謝國忠房地產泡沫不意味著暴跌

  謝國忠:價格也不是一下子崩盤,會慢慢地往下掉。政府解決泡沫很容易,兩件事情做一件就行:一個是央行要加息,中國的利息那麼低,尤其是跟通脹相比;第二點,對空房征稅。

  "房價五年內掉一半"

  但是,記者查閱公開資料發現,謝國忠近十年買2胎房子貸款全省皆可處理間的20餘次"涉房"言論鮮有應驗。官方公佈的統計數據總是見漲,讓他的言論在現實面前不堪一擊。

  新京報:2013年及以後的房價走勢是?

  謝國忠:那種高點是回不去瞭。

  新京報:房地產的高點是在哪一年?

  謝國忠:2011年上半年是高點。2009年開始連續大幅上漲,2011年年中達到最高值。

  新京報:此後政府出臺嚴厲調控措施打壓房價,所以,2011年底,中國房價開始遭遇寒冬?

 不斷唱衰,屢屢落空

  新京報:你曾指出,投機者就像"冷水中的大閘蟹",應該何時從房地產市場安全撤退?

  "我從不理會別人的看法,也從不辯論,沒有必要",謝國忠說。

  新京報:事實證明你是對的嗎?

  謝國忠:至少到現在為止,我認為我是對的。

  我當時也在文章中指出,2012年房價下跌之後會出現反彈。2012年下半年的房價確實下跌瞭,隻是沒有像香港房地產那樣暴跌。盡管後來出現"反彈",但這並不是樓市的春天又回來瞭。有人在2012年房價出現反彈的時候,就認為我說的不對。

  新京報:你從2004年開始預測中國房價走勢,幾乎全是預測房價下跌,卻從沒準確過。

  "2012年中國樓市終將破滅",這是謝國忠在2009年的預測。及至2010年,他先後8次表示"中國房地產已進入熊市,未來五年大城市房價跌一半",其中他稱"樓市泡沫破滅時,我會通知大傢"。

  新京報:那麼,到2017年,你會正視自己的預測結果嗎?

  新京報:此土融建融屏東新園土融建融後,上海以及全國房地產價格都在上漲,你說的泡沫在哪裡?

  不知自己被戲稱"空軍一號"

  我從不看別人對我的評價。實際上,預測沒有對與錯之分。

  新京報:你多年來一直"唱空"房地產,可事實上總是不準,為什麼?

  謝國忠:我不是唱空中國房地產,而是根據其特有的規律預測。就像2008年預測股市崩盤一樣,不是因為我看衰中國股市,而是股市確實該下跌。

  新京報:有人把你歸為"唱空派",稱你為"空軍一號",認同嗎?

  謝國忠:我都不知道這個稱號,因為我從不看別人對我的評價。預測實際上沒有對與錯之分,也沒有唱多和唱衰,這都是輿論給我們戴的帽子。

  新京報:2006年從摩根士丹利辭職之後,你一直以"獨立經濟學傢"的身份活躍在學界,你怎麼看待"獨立"?

  謝國忠:獨立,即不依附於任何機構與單位。"學而優則仕"是中國學者的常態,所以,這類學者常常是主觀的,通常隻會支持由權力帶來的觀點,朝一邊倒。

  謝國忠:我錯的時候我會承認,會寫在文章裡,解釋自己什麼時候錯瞭,為什麼錯瞭。之前我原以為2013年是中國樓市的拐點,後來我在2011年的秋天寫文章預測2012年是拐點,事實上我是正確的。

  謝國忠:我不會跟這些人辯論的。市場上有那麼多的觀點,如果你去辯論的話,沒有那麼多的時間和精力。

  對泡沫正面的看法會去炒房,負面的看法,會以為房價會掉。

  謝國忠:盡管有質疑,但事實上市場對我還是很認可的。此前,我曾是摩根士丹利的董事總經理及亞太區首席經濟分析傢,我從2000年到2006年連續6年獲得華爾街《機構投資者》行業第一名,並入選該雜志亞洲最佳經濟學傢。在我之前,華爾街從未給予過個人這麼高的獎項,在我之後也沒有過。所以,我怎麼會跟亂七八糟的人去爭論呢?

  新京報:完全置之不理嗎?

  謝國忠:基本如此。

  新京報:今年3月份政府出臺"國五條",一些學者認為"房價會暴跌",你怎麼看?

  謝國忠:國內這些專傢學者多是為瞭造名聲。有吸引眼球的,有的為瞭迎合老百姓的心理。這些人跟我沒關系。

  新京報:大多專傢和學者都看漲中國房價的時候,你卻堅持看跌,你會受到他們的影響嗎?

  謝國忠:不會。但是,因為"羊群心態"的存在,會觀察這些人的觀點,最終還是自己做出獨立判斷。

  新京報:這種堅持,你會覺得孤獨嗎?

  面對公眾對他預測房價言論的質疑,他告訴新京報記者,"沒有對與錯,也沒有唱多唱衰,這都是輿論給我們戴的帽子。"

  那些想嘩眾取寵,靠語言吸引眼球的人,是做不好研究的。

  新京報:你覺得自己對中國房地產的預測,對的時候多,還是錯的時候多?

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-18/07252253946.shtml
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