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  沒有資金壓力也沒有降價空間

  新福港地產總裁鄧錦護

鄧錦護建造地標性項目 嚴控中高端住宅質量

  新福港集團是香港羅氏四兄弟所創辦的企業之一，十個兄弟姐妹中排行老三的羅嘉瑞繼承瞭傢族企業鷹君集團，旗下的朗廷五星級酒店已經成為香港知名品牌。老四羅康瑞創辦的瑞安集團在內地也有較大名氣，早早擠入福佈斯富豪排行榜第17位。而老二羅旭瑞所執掌的世紀城市集團涉足包括酒店、物業管理等業務，而兄弟中最小的羅啟瑞持有的則是新福港集團。

  從承建商到開發商

  鄧錦護簡歷 新福港集團董事、新福港地產總裁，1989年加盟新福港集團，負責主管本集團於中國內地的整體業務；香港工程師學會會員；擁有逾27年從事建造業、內地房地產發展及教育事業的經驗。

  土地

  2012年，黃埔線坑村成為廣州第四個招拍掛出讓的城中村改造項目，在一輪競拍後，新福港聯合宏康地產以底價2.4264億元拿下，按照總建築面積近30萬平方米計算，樓面地價僅816元/平方米，加上回遷房的成本也不過為3000多元/平方米。鄧錦護表示："我們在拿下項目之前也考察瞭很長時間，從經驗方面考慮再加上舊改的成本相對較低，且開發時間長，當然最重要的還是考慮到項目所處的地理位置，具有打造成中高端住宅的條件。 "

  但總的看來，一、二線城市的市場樂觀程度要明顯高於三、四線城市。目前許多三、四線城市由於產業發展速度以及人口增長速度跟不上，導致樓市供應量超出瞭本地的需求量，而一、二線城市每年的流動人口數以百萬、千萬計，足以支撐市場長期保持活力。

■新福港鼎峰樣板房

內容來自sina新聞

  發展

  鄧錦護2006年從香港來到深圳，並在2007年建立瞭新福港地產的團隊正式參與項目開發，在內地完成瞭從承建商到開發商角色的過渡。"數十年來，新福港建造瞭許多地標性的項目，這些經驗有助於新福港對中高端住宅以及建築質量的把控。"鄧錦護表示，這也是新福港在市場上引以為傲的。新福港會安排專門的團隊駐守在工地，嚴格把關施工質量。"舉個最簡單的例子，漏水是最鬧心的問題，我們施工時會對每一個門窗以及洗手間進行試水排查，然後才交付業主使用。"

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  今年以來，在庫存壓力較大的蘿崗，諸多大盤展開一輪又一輪價格戰，對此，鄧錦護表示， 樓盤有沒有降價空間，最直接就是看項目的地價，如果拿地成本較低，在銷售壓力下，不排除壓縮利潤空間進行2胎借貸風險利率多少免費諮詢試算出貨，地價高，想降也降不瞭。"新福港鼎峰的建築成本已經達到1.2萬元/平方米，沒有降價空間，再加上我們沒有資金壓力，更沒有降價的可能。一、二期的售價表面看來持平，但是實際上二期產品位置上靠後，如此算來，二期的售價不僅沒有下調反而上漲。明年三期開售預計還要漲價。"

  鄧錦護表示，新福港直接跳過香港來到內地進行房地產開發，最直接的原因是看好內地龐大的市場需求。在他看來，700萬人的香港由於受到瞭土地的限制，市場真正的需求非常有限，再加上經過幾輪大起大落的香港樓市成本高風險大。而內地13億人口，市場要比香港大得多，並且這幾年在內地，他看到的是一個理性的市場，對於眾人議論的樓市泡沫，他認為在內地僅存在於少數三四線城市。"庫存兩年並不算樓市泡沫，我認為隻有永遠賣不出去的房子才能稱之為泡沫。"

  市場

  內地市場需求廣闊 需找準產品定位

  經過在內地多年的發展，新福港在廣州、佛山、成都、蘇州、珠海、鶴山、麗江等地共開發或參與開發瞭十餘個項目，以住宅為主，其中在佛山魁奇路打造瞭首個商業綜合體項目命名為新福港廣場。"新福港業態將圍繞住宅開展，商業為輔，在對麗江考察兩年後，去年拿下瞭一塊占地500多畝的土地，準備進行旅遊地產的開發。"

  在對內地市場還不甚熟悉的情況下，新福港選擇瞭和內地企業聯合開發的方式，在廣州，新福港和同樣有舊改情結的力迅地產結緣，先後開發瞭力迅原築(又名廣州四季花園)、力迅領築。近幾年在慢慢摸透市場後的新福港，終於親自操刀，開發瞭多個獨立運營的項目。

  當然，對於後來之輩難免吃瞭品牌知名度的虧，在日漸成熟的市場，面臨的競爭壓力也可想而知。在鄧錦護看來，隻要找準產品的定位，能夠填補市場的一席空白，企業的發展就不成問題。

  房價

  和大部分香港人相同，新福港地產總裁鄧錦護的普通話透著濃濃的港腔，從2006年至今，他已經深入瞭解內地房地產市場。今年5月，在蘿崗香雪大道蘿崗區府東側的新福港鼎峰正式開售，雖然這是該集團在廣州首次以新福港的名義命名的項目，但並非新福港集團首次接觸廣州市場。

  今年5月份和10月份，新福港鼎峰首期和二期開盤，首期開盤在2小時熱銷八成後，又加推，當天整體消化率達到95%，在國慶當天開售的二期推出的100多套單位，開盤售出八成。"雖然銷售戰績不俗，但是仍然低於預期，隻能用'麻麻地'來形容"。鄧錦護笑稱，不過，市場有高潮有低潮，不可能永遠選在黃金時期賣樓。

  新福港地產從參與香港旺角舊改起傢，上世紀60年代開始在香港、澳門承建瞭不少知名項目，包括亞洲電視大樓、跑馬地香港賽馬會公眾看臺、香港文華東方酒店、太子大廈、香港朗豪坊、迪士尼主題樂園以及澳門威尼斯人度假村酒店會展中心等。

  廣州地價較高不會貿然拿地

  從2012年拿下線坑村項目後，新福港在廣州沒有其他土地儲備，甚至也未在公開的土地拍賣場合亮過相。鄧錦護直言表示，現下廣州地價很高，按照目前的樓市情況，風險還是比較大，一般中小型企業不會貿然拿地。

  在遍地百億甚至千億房企的廣州，鄧錦護坦言，有很大的市場競爭壓力，最主要是要找準定位，選好地段，一線城市需求龐大，隻要能填補到一處市場空白，已經足夠企業發展。■新快報記者 鄧蘇梅

  "整個廣東省的中心城市都是新福港的目標區域，在廣州番禺等地也在考察。在哪個區域拿地不是最關鍵，最重要是具體地價的性價比。"據介紹，新福港當前一年銷售額為10多億元，企業無激進擴張的計劃，走一條保守穩健的路子，如果市場好轉，開發速度會稍微加快，希望未來可以增加至20億元、30億元。對於上市，鄧錦護表示會考慮。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-14/09134591496.shtml

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